1. Ingatlanleírás és Lokáció

Az ingatlan Budapest egyik legkeresettebb és legmagasabb presztízsű északi lakóövezetében, Rómaifürdőn található. A Palicsi utca egy csendes, fásított mellékutca, amely mentes a Szentendrei út zajától, mégis karnyújtásnyira van a Duna-parttól (Római-part) és az Aquincum környékétől. A ház az 1970-es évek közepén épült csúsztatott zsalus technológiával, amely a korszak paneleihez képest jobb hő- és hangszigetelő képességgel bír, valamint rugalmasabb alaprajzi alakíthatóságot biztosított.

A 3. emeleti lakás legnagyobb vonzereje a 2025-ben elvégzett teljes körű, műszaki és esztétikai felújítás. Nem csupán egy "tisztasági festésről" van szó: az ingatlan új kondenzációs gázkazánt (Bosch), modern klímatechnikát és prémium konyhagépeket kapott. A 47 m²-en kialakított 2+1 félszobás elosztás bravúros térkihasználás, amely a mai piaci igényekre (külön háló + dolgozó/gyerekszoba) reflektál. A panoráma és az erkély a Rómaifürdőre jellemző kertvárosias hangulatot emeli be a nappaliba.

2. Piaci helyzetelemzés

Lokációs adottságok és Mikrolokáció

Rómaifürdő a III. kerület egyik "ékköve", ahol a kereslet folyamatosan meghaladja a kínálatot. A Palicsi utca mikrolokációja kiváló: a közvetlen környezet zöld, a házak közötti távolság nagy, így a privacy-szint magas. A közlekedés parádés; a H5-ös HÉV és a közeli buszjáratok 20 perc alatt a belvárosba repítenek, autóval pedig a Szentendrei út és az M0-ás közelsége ad szabadságot. A sétatávolságra lévő iskolák, óvodák és a Római-parti gasztro-sétány a családok és a fiatal párok számára is elsődleges célponttá teszi a környéket.

Jogi és Műszaki paraméterek

Az ingatlan 1/1 tulajdonú, per- és tehermentes, ami alapfeltétele a gyors, akár banki finanszírozással történő értékesítésnek. A csúsztatott zsalus szerkezet és a 2025-ös gépészeti felújítás (egyedi mérés, kondenzációs kazán) kiemelkedő energetikai hatékonyságot eredményez, így a rezsiköltségek az átlagos panel- vagy téglaépítésű lakások alatt maradnak. A lift hiánya a 3. emeleten az egyetlen érdemi negatívum, ami az idősebb generációt kizárhatja, de a fiatalabb célcsoport számára (30-45 év) ez elhanyagolható szempont a panoráma és a zöldövezet mellett.

Funkcionalitás és Értékesíthetőség

Az alaprajz (5/5) a 47 m²-es kategóriában ritka: a nappali mellett két különnyíló hálótér biztosított. Ez a konfiguráció növeli a likviditást, hiszen nemcsak szingliknek vagy pároknak, hanem egygyermekes családoknak is opció. A beépített konyhatechnológia és a légkondicionáló értéknövelő beruházás, amely az alkupozíciót a tulajdonos javára billenti.

3. Piaci összehasonlító elemzés (EVS / Tegova alapelvek)

A számítás során a Béta-súlyozást alkalmaztam, figyelembe véve a műszaki állapotot, a lokációt, a szobaszámot és a lift hiányát.

Adat / Ingatlan	Célingatlan (Palicsi u.)	Ingatlan 1 (dh.hu)	Ingatlan 2 (zenga.hu)	Ingatlan 3 (ingatlan.com)	Ingatlan 4 (bazar.hu)
Hirdetési ár	-	82.900.000 Ft	78.500.000 Ft	86.000.000 Ft	79.900.000 Ft
Méret (m²)	47	51	46	50	48
Állapot (1-10)	10	7	8	9	6
Lokáció (1-10)	10	8	9	10	8
Felszereltség (1-10)	10	6	7	8	6
Energetika (1-10)	9	6	7	8	5
Fajlagos ár (Ft/m²)		1.625.490	1.706.521	1.720.000	1.664.583
Béta korrekció	100%	+12%	+5%	-2%	+10%

Számított piaci érték: Az összehasonlítás alapján a fajlagos ár a prémium felújítás és a keresett szobaszám miatt 1 681 283 Ft/m² környékén realizálódik,kerekítve 1.680.000 ft/nm

Javasolt induló ár: 81,900,000 Ft

Reális eladási ár: 77 000 000 -  80 900 000 Ft

4. Korszerűsítés, megtérülés és időfaktor

Mivel az ingatlan 2025-ben teljes körű felújításon esett át, további érdemi korszerűsítés nem javasolt. Bármilyen további beruházás (pl. okosotthon rendszer) költsége már nem jelentkezne az eladási árban (csökkenő határhaszon elve).

• Várható értékesítési idő: 2-4 hónap (a prémium állapot miatt a hirdetési fázis elején várható a legnagyobb érdeklődés).
• Várható alku: 2-4% (A magas minőség miatt a tulajdonos keményen tarthatja az árat).
• Halasztott eladás: Rómaifürdőn az ingatlanárak 2026-ban is stabilan követik az inflációt. Rövid távú (1 éves) halasztás nem hoz érdemi reálbevétel-emelkedést, viszont a fenntartási költségek és az amortizáció (a felújítás "frissessége" kopik) miatt a mostani eladás javasolt.

5. Árpozíció és érzékenységi elemzés

• Piaci minimum ár: 77 000 000  Ft (Azonnali eladás, befektetői szint)
• Reális piaci ár: 79 000 000 Ft
• Túlárazási küszöb: 83 000 000  Ft (Itt már megáll az érdeklődés, a lift hiánya hangsúlyossá válik)
• Alkulehetőség mértéke: 2.500.000 Ft mozgástér javasolt a stratégiában.

6. Marketing és célcsoport

Storytelling: "Költözzön be az újba Rómaifürdő szívében! Ahol a modern technológia találkozik a Duna-part nyugalmával. Egy lakás, ahol 2025-ben minden megújult, hogy Önnek csak a panorámát kelljen élveznie."

Célcsoportok:

1. Fiatal párok / Első lakást vásárlók: A felújítási stressz hiánya és a hitelképesség (új gépészet) miatt.
2. Home office-ban dolgozók: A 2+1 félszoba ideális külön dolgozószobának.
3. Befektetők: A lokáció és a 3 szobás elrendezés miatt prémium bérleti díj érhető el.

7. Összegző piaci ítélet és Stratégia

• Eladhatóság: Átlagosnál gyorsabb (a kész állapot vonzó).
• Fő kockázat: A lift hiánya (szűkíti a célcsoportot az idősek felé).
• Fő érték: 2025-ös gépészet, erkély, Rómaifürdő presztízse.

Értékesítési stratégia:

1. Hét 1-2: Profi fotózás (alkonyati fények a panoráma miatt) + virtuális séta.
2. Hét 3-6: Célzott hirdetések a közösségi médiában a "Római-part rajongók" csoportra.
3. Hét 8: Ha nincs komoly ajánlat, árkorrekció
4. Zárás: Szerződéskötésnél a "kulcsrakész" állapot hangsúlyozása, az azonnali költözhetőség mint érték.

 

Oldal: elemzések Palicsi
Budai prémium ingatlaniroda a Duna House kötelékében - © 2008 - 2026 - dhhidegkut.hupont.hu

A HuPont.hu segítségével egyszerű a honlap készítés! Programozói tudás nélkül is: Honlap készítés

ÁSZF | Adatvédelmi Nyilatkozat