1. Ingatlanleírás és Lokáció

A Pusztakúti út Budapest III. kerületének egyik legdinamikusabban fejlődő részén, Csillaghegy és Rómaifürdő határán található. Ez az ingatlan egy 2020-ban átadott, modern, téglaépítésű társasházban helyezkedik el, amely a kortárs építészeti elvárásoknak megfelelően magas műszaki tartalommal épült. A környék korábban főként üdülőövezeti és ipari jellegű volt, de az utóbbi évtizedben prémium lakóparki negyeddé vált. A ház története mentes a negatívumoktól; egy stabil, új építésű projekt része, ahol a lakóközösség homogén és igényes. A 79 nm-es belső térhez tartozó hatalmas, 60 nm-es terasz és kertkapcsolat igazi ritkaság, amely a "szabadság érzetét" adja egy társasházi lakás keretein belül.

2. Piaci Helyzetelemzés (Szűkebb és tágabb környezet)

Lokációs adottságok

Csillaghegy ezen része (Pusztakúti út és környéke) magas presztízsű, "zöldövezeti városi" terület. A mikrolokáció kiváló: a közeli Csillaghegyi Árpád Forrásfürdő és a Római-part közelsége rekreációs szempontból felülmúlhatatlan. A zajszint alacsony, a zöldfelületi arány magas.

• Közlekedés: A H5-ös HÉV és több buszjárat sétatávolságra van, autóval a Szentendrei út közelsége miatt a belváros 20-25 perc.

• Intézmények: A környéken több magánóvoda, nívós állami iskola és bevásárlóközpont (Stop Shop, Auchan) található.

• Fejlesztések: A környező telkek beépülése folyamatos, ami emeli a környék rendezettségét és értékét.

Jogi és szabályozási paraméterek

Az ingatlan 1/1 tulajdonú, tehermentes (vagy könnyen tehermentesíthető). A 2020-as építés garantálja a jogerős használatbavételi engedély meglétét és a modern HÉSZ (Helyi Építési Szabályzat) szerinti besorolást. Banki finanszírozhatósága 100%-os, az értékbecslők kedvelik az ilyen típusú, újszerű ingatlanokat.

Műszaki és fizikai jellemzők

A házközponti fűtés egyedi méréssel a legkeresettebb megoldás az új építésű piacon a kedvező rezsi miatt. A 2020-as építés miatt az energetikai besorolás valószínűleg "BB" vagy annál jobb. A 3 szoba ideális családoknak, a tájolás és a nagy üvegfelületek pedig biztosítják a benapozottságot. A teremgarázs és a fedett beálló megléte ebben a kategóriában alapelvárás és jelentős értéknövelő.

Funkcionális szempontok

Az 5/5-ös alaprajzi értékelés azt jelenti, hogy nincs felesleges közlekedő, a szobák külön nyílnak, a nappali-konyha-terasz hármas egysége pedig tágas életteret biztosít. A 60 nm-es terasz gyakorlatilag egy "második nappali" a szezonban.

Piaci környezet

A III. kerületi új építésű/újszerű piacon a kínálat szűkös a 75-85 nm-es kategóriában. Az átlagos négyzetméterárak ezen a környéken 1.3 - 1.6 millió Ft között mozognak, felszereltségtől és kertmérettől függően. Az eladási idő általában 3-6 hónap.

---

3. Piaci Összehasonlító Elemzés (EVS/Tegova alapokon)

A számításhoz négy hasonló paraméterű (III. kerületi, újszerű, 3 szobás, teraszos) ingatlant vettem alapul a jelenlegi kínálatból (ingatlan.com, zenga.hu).

Paraméter	Target (Pusztakúti)	Komp. 1 (Római)	Komp. 2 (Csillaghegy)	Komp. 3 (Pünkösdfürdő)	Komp. 4 (Aranyhegy)
Hirdetési ár (M Ft)	145	155	139	148	159
Korrigált ár (-5% alku)	-	147.2	132	140.6	151
Minőségi mutatók (1-10)
Lokáció	9	10	8	9	7
Műszaki állapot	10	9	10	8	9
Kert/Terasz élmény	10	7	6	8	9
Felszereltség (klíma, garázs)	9	9	8	9	10
Béta súlyozott érték	1.00	1.05	0.92	0.98	1.03

Számított piaci érték (Béta súlyozással):

A komparációs adatok és a 60 nm-es terasz (melyet 0.5-ös szorzóval számolunk a hasznos alapterülethez) alapján a számított érték:

$(79 nm + 30 nm_{terasz}) \times 1.35M Ft/nm \approx 147.150.000 Ft$.

Reális induló ár: 148.900.000 Ft

Várható eladási ár: 142.000.000 - 145.000.000 Ft

---

4. Korszerűsítés, Értéknövekedés és Alku

• Korszerűsítés: Mivel az ingatlan 5/5-ös állapotú, jelentős műszaki felújítás nem szükséges. Okosotthon-rendszer kiépítése (kb. 1.5 M Ft) vagy egyedi beépített bútorzat (gardrób, konyhasziget - kb. 3-4 M Ft) emelheti a prémium érzetet.

• Értéknövekedés: Ezen beruházásokkal a likviditás (eladhatóság sebessége) nő, az árban kb. 110%-os megtérülés várható.

• Alku: Újszerű, "ready-to-move" ingatlanoknál a piaci alku mértéke szűk, jelenleg 3-5%.

• Halasztott eladás: A budapesti új építésű piacon az árak stagnáló-enyhén emelkedő trendben vannak. 1 éves távlatban 4-6% nominális növekedés várható, de a reálérték a magas kamatkörnyezet miatt inkább stagnál.

---

5. Összefoglaló Piaci Ítélet

Árpozíció

• Piaci minimum ár: 138 M Ft

• Reális piaci ár: 144-146 M Ft

• Túlárazási küszöb: 155 M Ft felett

• Ár-idő összefüggés: 145 M Ft-on 3 hónapon belüli értékesítés várható.

Célcsoport meghatározása

1. Fiatal "Power-Couple" vagy kisgyermekes család: Akiknek fontos a biztonság, a kertkapcsolat (kutya/gyerek), és nem akarnak felújítással bajlódni.

2. Downsizingot végrehajtó idősebb pár: Akik eladták a nagy ürömi/csillaghegyi házukat, és egy kényelmes, liftes, de kerttel rendelkező modern lakásba vágynak.

3. Külföldi befektető/Expat: A lokáció és a műszaki állapot miatt magas bérleti díj (kb. 450-550e Ft/hó) realizálható.

Értékesítési stratégia

1. Felkészítés: Home Staging (minimális dekoráció a teraszra), professzionális fotózás (alkonyati fényekkel a teraszon).

2. Storytelling: "Kertvárosi nyugalom, lakóparki kényelemmel – ahol a reggeli kávét a saját kertjében ihatja, mégis 20 percre a Belvárostól."

3. Hirdetési stratégia: Kiemelt megjelenés az Ingatlan.com-on, célzott Facebook/Instagram hirdetések a III. kerületi és agglomerációs (Solymár, Üröm) lakosokra.

4. Ütemezés: * 1. hét: Off-market kiajánlás adatbázisnak.

   • 2-4. hét: Intenzív hirdetési szakasz, nyílt nap (Open House).

   • 5. hét: Ártárgyalás és zárás.

 

Oldal: elemzés Forrest hillod a weboldalad új lapjának a címét
Budai prémium ingatlaniroda a Duna House kötelékében - © 2008 - 2026 - dhhidegkut.hupont.hu

A HuPont.hu segítségével egyszerű a honlap készítés! Programozói tudás nélkül is: Honlap készítés

ÁSZF | Adatvédelmi Nyilatkozat