1. Ingatlanleírás és Lokáció 

Az ingatlan Üröm egyik legkedveltebb, Budapesttel határos részén, a Tücsök közben található. Ez a terület az elmúlt két évtizedben vált a budapesti agglomeráció egyik "bezzeg-negyedévé", ahol a 2000-es évek közepén épült, jellemzően kevéslakásos társasházak dominálnak. A 2005-ben épült téglaépítésű ház kiváló állapotú, rendezett lakóközösséggel rendelkezik.

A lokáció legfőbb ereje a kettősségben rejlik: a kertvárosi nyugalom mellett a fővárosi infrastruktúra karnyújtásnyira van. A közlekedés kiemelkedő: a vasútállomás 10 perces sétával elérhető, ahonnan az Esztergom-Budapest vonal modern szerelvényei 15-20 perc alatt a Nyugati pályaudvarra érnek. A 3 percre lévő buszmegálló közvetlen kapcsolatot biztosít a fonódó villamoshálózathoz és az M3-as metróhoz. A bevásárlási lehetőségek (Lidl, SPAR Express, solymári Auchan) a mindennapi kényelmet szolgálják. Az ingatlan egy 75 nm-es (68 nm lakótér + 15 nm terasz), 3 szobás, földszinti, kertkapcsolatos lakás, amely saját tárolóval és opcionális parkolóval rendelkezik.

---

2. Ingatlanpiaci Elemzés 

Lokációs adottságok és Presztízs

Üröm a "budai agglomeráció északi kapuja". Presztízse folyamatosan emelkedik, mivel alternatívát nyújt a III. kerület drágább, hegyvidéki részeihez képest. A Tücsök köz mikrolokációja mentes az átmenő forgalomtól, a zöldfelületi arány magas. A közeli játszótér és a parkosított környezet kifejezetten vonzó a kisgyermekes családok számára.

Jogi és Szabályozási háttér

Az ingatlan 1/1 tulajdonú, per- és tehermentes, ami a banki finanszírozhatóság alapkövetelménye. A 2005-ös építésű társasházak jogilag rendezettek, használatbavételi engedéllyel rendelkeznek. A lakás eladhatósági sebességét növeli a tiszta tulajdoni lap és a privát tároló megléte.

Műszaki és Fizikai jellemzők

A tégla szerkezet és a 2005-ös építési év modern energetikai alapokat biztosít. A gázkazán mellett telepített hűtő-fűtő klíma jelentősen javítja az energetikai besorolást és csökkenti a rezsit (gázköltség 9.500 Ft/hó!). A 3 szobás elosztás (nappali + 2 háló) a legkeresettebb kategória a piacon. A 15 nm-es fedett terasz és a kertkapcsolat "ház az ingatlanban" érzetet kelt, ami 15-20%-os értéknövelő tényező egy emeleti lakáshoz képest.

Funkcionalitás és Életminőség

Az alaprajz (5/5) kiváló: a privát szféra (hálók) és a közösségi tér jól elkülönül. A polcozott gardróbszoba és a redőnyök a lakók kényelmét és biztonságérzetét növelik. A privát, felújított terasz ritka kincs ebben a szegmensben.

Piaci Környezet

A jelenlegi kínálati piacon Üröm ezen részén kevés a kifogástalan állapotú, azonnal költözhető, 3 szobás kertkapcsolatos lakás. Az átlagos hirdetési árak 1,2–1,4 millió Ft/nm között mozognak, míg a valós tranzakciós árak 1,15–1,25 millió Ft/nm környékén realizálódnak a műszaki állapottól függően.

---

3. Piaci Összehasonlító Elemzés (EVS/Tegova alapelvek szerint)

A számításhoz 4 hasonló paraméterű ürömi/solymári ingatlant vettünk alapul, béta-súlyozással korrigálva a különbségeket.

Ingatlan	Távolság	Állapot (1-10)	Lokáció (1-10)	Felszereltség (1-10)	Kertkapcs. (1-10)	Hirdetési ár (mFt)	Fajlagos ár (Ft/nm)	Súlyozott érték
Vizsgált Ingatlan	-	10	9	9	10	97,5	1.300.000	100%
Összehasonlító 1.	500m	8	9	7	8	89,0	1.180.000	1.280.000
Összehasonlító 2.	1.2km	9	8	8	6	92,0	1.220.000	1.310.000
Összehasonlító 3.	800m	7	9	6	7	84,0	1.120.000	1.295.000
Összehasonlító 4.	1.5km	10	7	9	9	98,0	1.310.000	1.285.000

Számított piaci ár (súlyozott átlag): ~1.292.500 Ft/nm

Javasolt induló ár: 97.500.000 Ft (1,3 M Ft/nm)

---

4. Értéknövelés és Megtérülés

• Korszerűsítés: Az ingatlan már most 5/5-ös állapotú. További jelentős értéknövelés okosotthon-rendszer kiépítésével (kb. 1,5-2 mFt) érhető el, ami modernebb célcsoportot vonzhat, de az árat maximum 2-3%-kal emelné.

• Megtérülés: A jelenlegi állapot fenntartása a legjobb stratégia.

• Értékesítési idő: 3-5 hónap.

• Alku: A jól beárazott, prémium ingatlanoknál 3-5% közötti alku várható.

• Halasztott eladás: Az agglomerációs zöldövezeti lakások reálértéke stabil, az infláció feletti 2-4%-os növekedés várható, de a tartási költség és a piaci bizonytalanság miatt a jelenlegi értékesítés javasolt.

---

5. Árpozíció és Összegzés

Árpozíció (75 nm összterületre vetítve)

• Piaci minimum ár: 92.000.000 Ft

• Reális piaci ár: 97.500.000 Ft

• Túlárazási küszöb: 105.000.000 Ft felett

• Alkulehetőség: ~3.000.000 Ft

Célcsoport meghatározása

1. Fiatal pár / Kisgyermekesek: A kert, a játszótér és a biztonságos környék miatt. (70% valószínűség)

2. Városból kiköltöző "Silver Generation": Akiknek fontos a földszint, a nyugalom és a jó közlekedés, de már nem akarnak nagy családi házat fenntartani. (20% valószínűség)

3. Befektető: A kiváló lokáció és alacsony rezsi miatt könnyen, magas áron bérbe adható. (10% valószínűség)

---

6. Értékesítési Stratégia

1. Home Staging: Bár az állapot 5/5, a terasz "lifestyle" jellegű berendezése (kültéri bútorok, fényfüzérek) elengedhetetlen a fotózáshoz.

2. Profi média: Évszaknak megfelelő drónfotók (a zöldkörnyezet bemutatására) és 3D webséta.

3. Storytelling: "Kertes nyugalom 15 percre a várostól" – fókuszban a rezsimentesség és a privát szféra.

4. Hirdetési mix: Ingatlan.com prémium kiemelés, Facebook Targeted Ads (III. kerületi lakosokra célozva).

 

Oldal: elemzés Tücsökd a weboldalad új lapjának a címét
Budai prémium ingatlaniroda a Duna House kötelékében - © 2008 - 2026 - dhhidegkut.hupont.hu

A HuPont.hu segítségével egyszerű a honlap készítés! Programozói tudás nélkül is: Honlap készítés

ÁSZF | Adatvédelmi Nyilatkozat